1月21日，中交地产(000736)发布公告称，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至中交地产控股股东中交房地产集团有限公司(以下简称“中交房地产集团”)。公司方面称，公司目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，后续将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。这样有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

　　这个公告一经公布，便在地产圈掀起了波浪。央企背景的地产上市企业，有一天也会选择“退房”(退出房地产开发行业)。尤其后者还是合并了中房集团的世界500强企业。因为不解，各种版本的猜测和路边小道接踵而来。然而梳理中交地产从2020年至2024年末的公告、上市公司财务报告，中交地产的“退房”，或是在三四年甚至更早时间就埋下的因米乐m6官网，只不过是现在才结的果。

　　2017年的10月28日晚间，中交房地产集团在重庆中央公园举行品牌发布盛典，正式宣告中交地产全新启航。在发布会上，中交房地产集团明确表示要打造以中交地产、绿城中国以及CHINA HOUSING(中国住房)为品牌架构的国内和海外三大地产开发业务品牌，并发布了集结住宅、商业、长租公寓、城市综合体以及自主产品等多个地产领域的品牌体系。

　　此时，中交房地产集团左手握有绿城中国最大份额的单一股权，右手掌握着中交地产的上市平台，可谓意气奋发。集团当时的畅想是能让中交地产和绿城中国一起成为中交集团地产开发领域的“双子星”。

　　然而，时隔7年之后，人们看到其中巨大的反差。在绿城中国一步步稳健地向行业更高排名进军时，中交地产的经营业绩却连年滑坡，乃至于不在1月份宣布剥离房地产开发业务。

　　然而，被多数人忽略的是，中交房地产集团及其母公司其实给予中交地产的关心，要比绿城更多。不仅向上市公司提供了大量财务支持，配置了优秀的管理团队，还多次通过关联交易向上市平台注入优质资产，并通过央地合作，为中交地产觅得大量开发机会。可是，在这种事无巨细地关爱下，中交地产从2020年至2024年的五年间净利润持续下降。

　　2024年的预告业绩甚至显示，中交地产归母净亏损约53亿元，较上年同期亏损的16.73亿元有所扩大；扣非净亏损约54亿元，而上年同期亏损为17.19亿元；基本每股收益亏损约7.33元/股，上年同期亏损2.41元/股。

　　吊诡的是中交地产业绩的连续下降，其实与中交集团、中交房地产的过于关心，有着密切联系米乐m6官网。中交地产的年报显示，该公司那些去化压力大，需要大幅度计提跌价准备、回款周期长的库存，有一些就是在中交集团的影响下，与兄弟公司共同拿地、共同投资开发的项目。其中个别项目截至交房时的销售额，甚至不足累计投入开发成本的10%。

　　2020年的8月，中交集团旗下的中国交建(600118)发布公告，宣布附属三航院、二公院与中交地产、重庆和美共同设立项目公司并以按股权比例现金形式投入资本金，投资、开发重庆市九龙坡区中梁山组团L分区L1504号地块。

　　在中交集团投资这一地块前后，中交集团的高层曾多次造访重庆，拜会了地方的中高层以及重庆市的重要国资企业，就轨道交通、高速公路、市政设施、城市综合开发、物流枢纽港、水利设施、环保设施、交通旅游等领域项目合作达成共识。

　　九龙坡作为重庆市早年就已经成立的市辖区，在经济发展和居住成熟度等方面，也确实具有一定优势。但最终的投资、开发成果却让人大跌眼镜。这一项目名为“重庆西园雅集”，在2023年正式交付。截至2023年年末，投入开发的总成本是8.58亿元，但截至2023年年末仍然有近50%的开发成本没有收回。

　　资金的回收速度和库存的去化率，不仅低于同行的同期的表现，就是与中交地产其他项目相比也存在差距。比如同是2023年交付的昆明中交澜府，至交付当年的去化率是84.61%；广西中交雅郡的去化率是77.17%。

　　在中交地产投资、开发上述重庆西园雅集当年，中交地产还和中交集团的中交路建、中交西南投资、四公局、二公局共同投资贵阳市贵安新区马场科技新城 GA(20) 005-017 地块，并开发了中交绿城桃源小镇。但这一项目截至2024年6月30日，累计计提的存货跌价准备已经达到1.75亿元。累计投入的成本超过34亿元，但通过销售回笼的资金却只有5%左右。

　　与和兄弟企业共同合作开发的项目去化缓慢、大幅计提存货跌价准备不同，中交地产和外部其他合作伙伴合作的项目却纷纷取得了好业绩。就比如2020年和花样年合作的绍兴春风十里，至2023年交付时，销售去化率已经达到了99%。再比如同期，由中交地产和华润旗下公司共同投资的中交润致(北京)置业有限公司仅2022年和2023年的净利润总额就超过7.6亿元。

　　决策层个别项目的投资失误，导致中交地产库存规模持续放大，2024年的三季报显示，存货占到了中交地产流动资产的82.05%，而2020年时只有75.62%。过高的存货数量，不仅给中交地产带来大规模计提存货跌价准备的风险，也拉低了公司的净资产收益率，以及偿债能力。2024年四季度，甚至有部分中交地产的子公司出现了短暂的票据违约支付问题。

　　不仅此前业务经营上的短板，完全得到克服。而且，原先的优势得到进一步的增强。这使得曾经因为毛利偏低，而在资本市场上一直有微词的股东回报水平，能够持续跑赢大市，处于行业龙头水平。同花顺的统计显示，2024年中期，绿城中国的每股收益和净资产收益率在A股和H股的193家上市房企中排名第八。尤其是公司的净资产收益率，连曾经地产行业的利润王中海地产排名也不如绿城。

　　就像《武林外传》里小贝的启蒙老师所说的那样，一百种孩子有一百种管法。对于国内企业集团，学会“放养”孩子，也许才能培养出更强大的明星企业。中交地产的教训，值得企业界深思。

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